Le droit de préemption urbain (DPU) autorise les communes à se porter acquéreur d’un bien immobilier en priorité, au prix convenu entre le vendeur et l’acheteur initial. En Aquitaine, les métropoles et les communes littorales exercent régulièrement ce droit pour réaliser des opérations d’aménagement, construire des logements sociaux ou protéger des espaces naturels. L’expertise immobilière permet au propriétaire de défendre le prix de son bien face à une offre de préemption jugée insuffisante.
Le fonctionnement du droit de préemption
Lors de la vente d’un bien situé dans une zone de préemption, le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune. Celle-ci dispose de deux mois pour décider si elle préempte au prix déclaré, propose un prix inférieur ou renonce. Si le propriétaire refuse le prix proposé par la commune, le juge de l’expropriation est saisi pour fixer la valeur du bien.
En Aquitaine, les secteurs les plus concernés se situent à Bordeaux Métropole (zones de renouvellement urbain des Bassins à flot, Euratlantique), sur le littoral basque (protection des espaces naturels côtiers) et autour du Bassin d’Arcachon (maîtrise foncière face à la pression immobilière).
L’expertise pour contester le prix
L’expert mandaté par le propriétaire analyse les transactions récentes du quartier, compare les caractéristiques du bien avec les références disponibles et rédige un rapport motivé. Ce document sert d’argument devant le juge de l’expropriation.
- Rassemblez les preuves de la valeur de votre bien : estimations d’agences, offres d’achat reçues, travaux récents
- Mandatez un expert immobilier dès la réception de la décision de préemption à prix inférieur
- Respectez le délai de deux mois pour saisir le juge après le refus de la commune
- Faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme
Le juge de l’expropriation siégeant à Bordeaux ou Pau fixe le prix en tenant compte des rapports d’expertise des deux parties. Si aucun accord n’est trouvé et que la commune maintient sa décision, le transfert de propriété intervient au prix judiciaire. Le propriétaire conserve toutefois la faculté de renoncer à la vente dans un délai de deux mois après la décision du juge.
