Dans une commune située en zone délimitée par arrêté préfectoral, aucune vente immobilière ne se signe sans un diagnostic termites réalisé depuis moins de 6 mois. En Aquitaine, où les termites souterrains attaquent le bois des maisons de la Gironde aux Landes, cet état relatif à la présence de termites informe l'acquéreur des dégâts éventuels et protège également le vendeur. Il s'intègre au dossier des diagnostics obligatoires avant de vendre.
- Quand ?
- À la vente d'un logement situé dans une zone infestée ou à risque d'infestation définie par arrêté préfectoral.
- Par qui ?
- Un diagnostiqueur immobilier certifié, assuré et indépendant du vendeur.
- Pour combien de temps ?
- Le document reste valable 6 mois : il doit dater de moins de six mois à la promesse de vente comme à l'acte authentique.
- Et si des termites sont trouvés ?
- La vente reste possible, l'acquéreur est informé, et l'occupant déclare la présence de termites en mairie.
Qu'est-ce que le diagnostic termites ?
Le diagnostic termites, appelé officiellement « état relatif à la présence de termites dans le bâtiment », est un document attestant la présence ou l'absence de ces insectes xylophages dans un bien immobilier. Les professionnels parlent aussi d'état parasitaire ou de diagnostic parasitaire. Il ne s'agit pas d'une étude de structure : le diagnostiqueur ne dit pas si une poutre va céder, il relève les éléments en bois infestés, ceux qui ne le sont pas, et les parties du bâtiment qu'il n'a pas pu visiter.
Les termites sont des insectes sociaux qui vivent en colonies dans le sol. Ils remontent vers le bois par des galeries de terre, souvent invisibles depuis les pièces habitées, et consomment la cellulose de l'intérieur. Une plinthe, un parquet ou une huisserie peut sembler intacte alors que le cœur de l'élément est déjà creusé. C'est ce caractère caché qui justifie un examen par un professionnel plutôt qu'un simple coup d'œil du propriétaire.
Le diagnostic termites fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur annexe à la promesse de vente puis à l'acte de vente, aux côtés du diagnostic amiante, du diagnostic plomb (CREP), du diagnostic gaz, du diagnostic électricité et du diagnostic de performance énergétique. Il ne concerne pas la location : un bailleur n'a pas à le fournir à son locataire, même si le logement est situé dans une zone infestée.
Pourquoi le diagnostic termites est-il obligatoire en Aquitaine ?
L'obligation découle du code de la construction et de l'habitation. Le diagnostic termites devient obligatoire lors de la mise en vente dès que la commune est située dans une zone déclarée, par arrêté préfectoral, infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme. C'est donc la localisation du bien, et non son âge ou son type de construction, qui déclenche l'obligation. Chaque arrêté liste, dans un article dédié, les communes concernées ; un second article renvoie en général aux règles de déclaration et de traitement. Ce cadre réglementaire s'applique également aux maisons récentes.
En Aquitaine, la Gironde, les Landes, le Lot-et-Garonne, la Dordogne et les Pyrénées-Atlantiques font l'objet d'arrêtés préfectoraux étendus, qui couvrent la grande majorité des communes et parfois le département entier. Le risque termites y est ancien et documenté. Pour savoir si votre commune est concernée, il faut vérifier l'arrêté en vigueur auprès de la préfecture ou de la mairie, ou consulter la carte nationale des départements infestés publiée par l'administration. L'état des risques et pollutions, qui recense les zones à risque de chaque commune, répond à une autre obligation mais s'appuie sur la même logique de zonage : l'ERP et le diagnostic termites se consultent ensemble avant toute transaction.
Les zones les plus exposées de la région
Le littoral landais et girondin concentre une forte activité termitique, favorisée par un sol sablonneux et un climat doux et humide. Les maisons à ossature bois, traditionnelles dans les Landes, et les constructions en bois de pin du Bassin d'Arcachon demandent une vigilance permanente. Dans le Périgord, les demeures en pierre à colombages abritent des charpentes anciennes, terrain de prédilection des insectes xylophages. Les villes ne sont pas épargnées : à Bordeaux, les quartiers anciens présentent des cas d'infestation dans les caves et les planchers bas. L'espèce dominante dans le Sud-Ouest est le termite souterrain Reticulitermes flavipes, qui progresse par le sol et peut traverser les fondations pour atteindre les étages supérieurs.
Comment se déroule un diagnostic termites ?
La réalisation du diagnostic suit une méthode normalisée (norme NF P 03-201). Le diagnostiqueur inspecte le bien de la cave au grenier, pièce par pièce et niveau par niveau, y compris les dépendances et les abords immédiats de la maison. Cette inspection est une recherche méthodique des indices d'activité du termite, menée par un expert du contrôle des bâtiments. Il procède en trois temps :
- L'examen visuel des parties visibles et accessibles : plinthes, parquets, huisseries, poutres, charpente, cloisons, mais aussi les cordonnets de terre sur les murs et les traces d'essaimage.
- Le sondage des éléments en bois au poinçon, un constat mécanique non destructif : un bois qui sonne creux ou se laisse percer sans résistance révèle une galerie.
- Le relevé des parties non visitées et la justification de chaque accès impossible (pièce fermée, doublage, meuble fixe, combles sans trappe).
Le rapport technique décrit le logement concerné, les parties visitées et celles qui ne l'ont pas été, les éléments infestés ou ayant été infestés et ceux qui ne le sont pas. Il porte la date de la visite, l'identité et la signature du diagnostiqueur. Un rapport qui laisse de nombreuses parties non visitées protège mal le vendeur : mieux vaut libérer les accès avant le passage, et prévenir si une trappe ou un vide sanitaire est difficile à atteindre.
La visite dure en général d'une à deux heures pour une maison individuelle, davantage pour un grand bâtiment ancien avec dépendances. Le document est remis sous quelques jours, parfois le jour même.
Location, maison infestée, mérule : le diagnostic termites en détail
Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?
Il n'est pas exigé pour une location. L'obligation ne vise que la vente d'un bien situé en zone délimitée par arrêté préfectoral. Le bailleur reste en revanche tenu de déclarer en mairie la présence de termites s'il en a connaissance.
Un vendeur peut-il vendre une maison infestée par les termites ?
La présence de termites n'empêche pas la vente. L'acquéreur doit simplement en être informé par le diagnostic annexé au dossier ; s'il achète en connaissance de cause, il ne pourra pas se retourner contre le vendeur pour vice caché sur ce point.
Faut-il refaire le diagnostic termites entre le compromis et l'acte ?
Le diagnostic doit avoir moins de 6 mois à la signature de la promesse de vente et à celle de l'acte authentique. Si le délai entre les deux dépasse cette durée, un nouveau diagnostic est nécessaire.
Le diagnostic termites couvre-t-il la mérule ?
Non, la mérule est un champignon et non un insecte. Elle fait l'objet d'une information distincte dans les zones concernées, détaillée dans notre fiche sur le diagnostic mérule et les risques de ce champignon.
Quelle est la validité du diagnostic termites ?
La durée de validité du diagnostic termites est de six mois, l'une des plus courtes de tout le dossier de diagnostic technique. Ce délai court s'explique par la biologie des termites : une colonie progresse vite, et un bâtiment sain au printemps peut être atteint à l'automne. Le document doit donc être en cours de validité à chaque étape de la vente, promesse et acte authentique.
Concrètement, il vaut mieux le réaliser une fois le bien mis en vente et un acheteur sérieux identifié, plutôt que des mois à l'avance. Si la signature de l'acte glisse au-delà du délai (prêt qui tarde, condition suspensive), le notaire demandera un nouveau diagnostic avant la signature. Les autres diagnostics du dossier ont leur propre durée : le mesurage de la surface loi Carrez d'un lot de copropriété, par exemple, reste valable tant que le bien n'est pas modifié par des travaux.
Quel est le prix d'un diagnostic termites ?
Le prix d'un diagnostic termites n'est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe ses tarifs. Le coût dépend avant tout du temps passé sur place, donc de la surface, du nombre de niveaux et de la quantité de bois à sonder. Il est souvent plus avantageux de commander l'ensemble du dossier de diagnostic immobilier à un même professionnel, qui regroupe les visites.
| Situation du bien | Ce qui pèse sur le devis | Niveau de prix relatif |
|---|---|---|
| Appartement récent en copropriété | Peu de bois apparent, surface réduite | Bas de la fourchette |
| Maison individuelle de plain-pied | Surface, abords, garage et annexes | Intermédiaire |
| Maison ancienne avec charpente et combles | Nombre de niveaux, charpente à sonder, accès difficiles | Plus élevé |
| Maison à ossature bois des Landes | Quantité de bois structurel à examiner | Plus élevé |
Pour comparer, demandez un devis gratuit à deux ou trois professionnels en précisant la surface, l'année de construction et la présence de dépendances. Un tarif anormalement bas cache souvent une visite expédiée, avec beaucoup de parties non visitées dans le rapport.
Termites détectés : quelles obligations pour le vendeur et l'acquéreur ?
Lorsque le rapport conclut à la présence de termites, trois conséquences s'enchaînent. D'abord l'information : le diagnostic annexé au dossier informe le futur acquéreur, qui achète en connaissance de cause et peut négocier le prix au regard des dommages constatés et des travaux à prévoir avant de signer le contrat. Ensuite la déclaration : l'occupant de l'immeuble, ou à défaut le propriétaire, doit déclarer la présence de termites en mairie dans le mois qui suit sa découverte, au moyen du formulaire prévu à cet effet. Enfin la lutte : dans une zone délimitée, le maire peut enjoindre au propriétaire de réaliser les travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
La responsabilité du vendeur dépend de la qualité du dossier. En l'absence de diagnostic termites en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés : si l'acquéreur découvre une infestation après la vente, il peut demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente. Le diagnostiqueur, lui, engage sa propre responsabilité s'il a manqué des termites dans une partie qu'il déclarait avoir visitée ; c'est la raison de son assurance professionnelle obligatoire.
Faire appel à un professionnel non certifié expose aussi le vendeur à une amende. Il faut donc vérifier la certification du diagnostiqueur sur l'annuaire officiel du ministère chargé du logement avant de signer le bon de commande.
Copropriété : parties privatives et parties communes
Dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites fourni à la vente d'un lot porte sur les parties privatives : l'appartement, la cave ou le grenier qui en dépendent. Les parties communes (charpente, cages d'escalier, caves collectives) relèvent du syndicat des copropriétaires. En zone infestée, le syndic a intérêt à faire réaliser un état parasitaire des parties communes et à tenir les éléments d'information à disposition des vendeurs, car une colonie installée dans les fondations touchera tôt ou tard les lots.
La déclaration en mairie de la présence de termites dans les parties communes incombe au syndicat, par l'intermédiaire du syndic. Les travaux de traitement se votent en assemblée générale.
Prévenir le risque d'infestation après l'achat
Un diagnostic négatif ne vaut que pour le jour de la visite. Dans une région où la pression termitique est forte, quelques mesures limitent le risque d'infestation :
- traiter préventivement les bois de charpente et de plancher lors de toute rénovation ;
- installer des pièges et des barrières autour des fondations dans les communes les plus touchées ;
- éviter le bois stocké contre les murs, les souches et les débris de construction au contact du sol ;
- surveiller l'humidité des caves et vides sanitaires, qui attire les termites comme la mérule ;
- déclarer en mairie toute découverte, même limitée, pour que la commune suive l'évolution de l'infestation.
Pour une construction neuve en zone délimitée, le code de la construction impose une protection du bâtiment contre les termites : barrière physico-chimique sous la dalle ou dispositif de contrôle. En cas de démolition, les bois et matériaux contaminés doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport, pour ne pas déplacer l'infestation vers une autre commune.
Choisir un diagnostiqueur et demander un devis
Pour choisir un diagnostiqueur immobilier, trois vérifications suffisent : une certification en cours pour la mission termites, une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, et l'absence de lien avec le vendeur ou l'agence. Un professionnel installé en Aquitaine connaît les signes du termite souterrain local et les arrêtés préfectoraux de chaque département ; il sait aussi quelles parties d'une maison landaise ou d'une échoppe bordelaise sont susceptibles d'abriter une colonie.
Au moment de la demande de devis, précisez l'adresse exacte, la surface, le nombre de niveaux, la présence de combles ou d'un vide sanitaire, et les autres diagnostics à réaliser en même temps. Le jour de la visite, laissez l'accès libre à toutes les pièces, aux trappes et aux annexes : chaque partie non visitée affaiblit le rapport, donc la protection du vendeur lors de la signature.