Quels diagnostics fournir pour vendre ou louer un logement en Aquitaine

Toute transaction immobilière, vendre ou louer un logement, impose un dossier de diagnostic technique : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, état des risques et pollutions. Chaque diagnostic immobilier obligatoire dépend de la date du permis de construire, de l'âge des installations et de la zone du bien, avec sa propre durée de validité.

Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires ?

Le Code de la construction et de l'habitation fixe, à son article L271-4, la liste des diagnostics immobiliers obligatoires qui forment le dossier de diagnostic technique, le DDT, du diagnostic de performance énergétique à l'état des risques. Ce dossier est remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente et annexé à l'acte authentique chez le notaire. Il n'est pas composé de la même façon pour chaque bien : un appartement récent en centre de Bordeaux n'aura besoin que de deux ou trois documents, une maison ancienne du Périgord équipée d'une fosse septique peut en réunir dix.

La fiche pratique du service public consacrée au dossier de diagnostic technique (vérifiée en ligne pour cet article) liste les diagnostics suivants, communs aux maisons et aux appartements :

Deux documents ne concernent que les maisons : l'audit énergétique, exigé quand le DPE classe la maison en E, F ou G, et l'information sur le risque de mérule lorsqu'un arrêté préfectoral couvre la commune. Pour un lot de copropriété, s'ajoute le mesurage de la surface privative au titre de la loi Carrez, qui ne fait pas partie du DDT au sens strict mais figure dans la promesse de vente comme dans l'acte de vente.

Est-ce que le diagnostic immobilier est obligatoire dans tous les cas ?

Oui dès qu'un logement change de propriétaire ou de locataire, mais la liste varie selon le bien. Sur le fond, l'obligation se formule ainsi : le vendeur, ou le bailleur, doit fournir chaque diagnostic dont la condition est remplie, à ses frais, et le document doit être en cours de validité le jour de la signature. Il n'existe pas de dispense accordée par le notaire ni par l'agence : un acquéreur qui déclare « renoncer » au diagnostic amiante ne décharge pas le vendeur.

Quelques situations sortent du cadre. Un terrain nu ne demande pas de DPE mais peut appeler un état des risques. Un local qui n'est pas à usage d'habitation suit des règles propres (le DPE et l'amiante restent souvent exigés, pas le constat plomb). Une vente entre membres d'une même famille reste une vente : les diagnostics sont dus. Enfin, la loi Carrez ne s'applique pas aux lots de moins de 8 m², ni aux maisons individuelles hors copropriété.

En pratique, la bonne démarche consiste à dresser la liste avec le diagnostiqueur à partir de trois informations : la date du permis de construire, l'âge des installations de gaz et d'électricité, et l'adresse exacte du bien, qui détermine les zones de risque applicables. Ce sont elles qui déclenchent l'obligation, pas le prix de vente ni la surface.

Les diagnostics pour la vente d'un logement, un par un

DPE et audit énergétique

Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il doit figurer dès l'annonce de mise en vente, étiquettes comprises. Il ne vaut plus seulement information : depuis le 1er juillet 2021, il est opposable, ce qui permet à l'acquéreur d'agir contre le vendeur si l'étiquette annoncée est fausse. Le calcul a été ajusté à plusieurs reprises, notamment pour les petites surfaces et, au 1er janvier 2026, pour les logements chauffés à l'électricité. Les étiquettes vont de A, logement très économe, à G, passoire thermique.

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE. Réalisé par un professionnel qualifié, il propose des scénarios de travaux de rénovation par étapes et chiffre le gain attendu. L'acquéreur n'est pas tenu de les réaliser, mais l'audit éclaire la négociation.

Amiante et plomb

L'état d'amiante concerne tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostiqueur repère les matériaux accessibles sans travaux destructifs (dalles de sol, flocages, conduits, toitures en fibrociment). En copropriété, il porte sur les parties privatives ; les parties communes relèvent du dossier technique amiante tenu par le syndic. Pour les immeubles, les précisions sur le diagnostic amiante en immeuble collectif complètent ce point.

Le constat de risque d'exposition au plomb, le CREP, vise les logements construits avant le 1er janvier 1949, époque où les peintures au plomb étaient courantes. L'enjeu est de santé : l'intoxication au plomb touche d'abord les jeunes enfants. Si le constat relève des revêtements dégradés au-dessus du seuil, le propriétaire doit en informer les occupants et engager les travaux nécessaires.

Gaz et électricité

Deux états distincts, pour deux installations intérieures de plus de 15 ans. Ils s'appuient sur des normes de sécurité : absence de prise de terre, tableau électrique vétuste, conduits de gaz non conformes, robinets inadaptés. Le rapport classe les anomalies et signale celles qui présentent un danger grave et immédiat ; dans ce cas, le distributeur de gaz peut être informé et l'alimentation suspendue jusqu'à la mise en sécurité. Le diagnostic ne vaut pas certificat de conformité : il photographie l'installation telle qu'elle est le jour de la visite.

Termites, mérule et état des risques

L'état relatif à la présence de termites n'est obligatoire que dans les zones fixées par arrêté préfectoral. En Aquitaine, ces zones couvrent une très large part du territoire, ce qui en fait un diagnostic presque systématique ; le point sur le diagnostic termites et ses zones aide à vérifier le zonage d'une commune. La mérule, champignon lignivore des bois humides, fait l'objet d'une information dans l'acte lorsque la commune est couverte par un arrêté.

L'état des risques, souvent appelé ERP, informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, séisme), miniers, technologiques, et du potentiel radon. Depuis 2022, il mentionne aussi l'exposition au recul du trait de côte pour les communes concernées, un sujet très concret sur le littoral girondin et landais. L'information doit apparaître dès la première visite, pas seulement à la signature.

Bruit, assainissement et surface

Le diagnostic bruit s'impose aux biens situés dans une zone du plan d'exposition au bruit d'un aéroport. Le diagnostic assainissement concerne d'abord les maisons non raccordées au tout-à-l'égout : il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune ou de l'intercommunalité. En cas de non-conformité, l'acquéreur dispose d'un an après la vente pour faire les travaux. Enfin, le mesurage loi Carrez fixe la surface privative d'un lot de copropriété ; une erreur de plus de 5 % en défaveur de l'acquéreur ouvre droit à une diminution du prix.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, et elle n'est pas toujours la même pour une vente et pour une location. Un dossier monté pour une première mise en vente peut donc devenir partiellement périmé si la transaction traîne : l'état des risques et le diagnostic termites expirent au bout de six mois.

Un sujet appelle une attention particulière : la validité des anciens DPE. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, les derniers d'entre eux ayant expiré le 31 décembre 2024. Un vendeur qui ressort le diagnostic établi lors de son propre achat doit donc presque toujours en commander un nouveau. De même, pour l'amiante, les repérages antérieurs à avril 2013 ont été réalisés selon un protocole moins complet et sont en général refaits.

Diagnostics en location : ce que le bailleur doit fournir

Pour une mise en location, le bailleur remet au locataire un dossier plus court, annexé au bail : DPE, état des risques, constat plomb pour les logements d'avant 1949, états de l'installation intérieure de gaz et d'électricité de plus de 15 ans, et diagnostic bruit en zone aéroportuaire. L'état d'amiante des parties privatives doit être tenu à la disposition du locataire, et la surface habitable au sens de la loi Boutin figure dans le bail d'une location vide.

Le DPE a pris ici une portée nouvelle. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence et ne peut plus être proposé en nouvelle location ni en renouvellement de bail ; les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Le locataire d'un logement non décent peut demander au propriétaire la mise en conformité, puis saisir le juge. Pour un bailleur, le diagnostic n'est donc plus une formalité mais le point de départ d'un calendrier de travaux.

Quels sont les risques liés aux diagnostics ?

Le premier risque est celui du vendeur qui n'a pas fourni un diagnostic obligatoire. Il ne peut alors pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut que le diagnostic aurait révélé : présence d'amiante, de plomb, de termites, installation dangereuse. Même si l'acte contient une clause de non-garantie, elle tombe sur ce point. L'acquéreur peut demander une diminution du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente lorsque le défaut rend le bien impropre à son usage.

Pour l'état des risques, l'absence du document ou sa remise tardive permet à l'acquéreur ou au locataire de demander la résolution du contrat ou une réduction du prix de vente ou du loyer. Pour le DPE, son caractère opposable ouvre une action si l'étiquette est erronée, par exemple quand une maison vendue en D se révèle en F. Le vendeur peut alors se retourner contre le diagnostiqueur, dont la responsabilité est engagée s'il a commis une erreur ou une omission dans sa mission.

Le second risque concerne la santé et la sécurité des occupants. Un diagnostic gaz ou électricité mal réalisé laisse une installation dangereuse en service ; un repérage amiante incomplet expose les artisans qui interviendront lors de futurs travaux. Pour limiter ces dangers, le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité pour chaque domaine et assuré en responsabilité civile professionnelle.

Sanctions : qui répond de quoi ?

Les sanctions ne visent pas les mêmes personnes selon la nature du manquement. Pour un particulier qui vend, il n'existe pas d'amende pour un dossier incomplet : la sanction est civile, et elle se joue devant le juge. Le vendeur perd la protection de la clause d'exonération des vices cachés pour le défaut qu'aurait révélé le diagnostic manquant, et l'acheteur garde un recours pendant deux ans à compter de la découverte du vice. Sur une transaction importante, cette sanction peut coûter bien plus que la réalisation du diagnostic.

Le bailleur s'expose à d'autres sanctions. Louer un logement classé G sans travaux, c'est proposer un logement non décent : le locataire peut obtenir une réduction de loyer, une suspension de l'augmentation, voire des dommages et intérêts. Un état des risques et pollutions absent du bail permet également de demander la résolution du contrat. Pour un appartement ancien, l'oubli du constat plomb engage aussi la responsabilité pénale du propriétaire si un enfant est intoxiqué.

Les professionnels répondent enfin de leurs obligations propres. Le diagnostiqueur qui exerce sans être certifié, sans assurance ou sans indépendance encourt une sanction pénale, et son rapport ne protège pas le vendeur. L'agent immobilier qui publie une annonce sans les étiquettes du DPE s'expose à une sanction administrative de la direction chargée de la protection des consommateurs. Dans ce cadre, la question à poser au professionnel est toujours la même : quelle certification, pour quel domaine, et jusqu'à quelle date ? Les certifications se contrôlent sur le site officiel, et la présence d'une attestation d'assurance à jour se vérifie avant la visite.

Ces sanctions rappellent que l'obligation de diagnostic protège d'abord l'acheteur, mais qu'elle sert aussi le vendeur de bonne foi : un dossier complet, dont la réalisation est confiée à un expert certifié, fige l'état du bâtiment au jour de la transaction immobilière. Un défaut que le rapport a signalé ne pourra plus lui être reproché, puisque l'acquéreur en a eu connaissance avant de signer. Aucune sanction ne tombe alors sur le vendeur, et le certificat de chaque domaine sert de preuve.

Comment se déroule un diagnostic immobilier ?

La démarche commence par le choix d'un diagnostiqueur immobilier certifié. L'annuaire officiel des diagnostiqueurs, publié en ligne par le ministère chargé du logement, permet de vérifier ses certifications (amiante, plomb, DPE, gaz, électricité, termites) et leur date de validité. Il faut aussi lui demander son attestation d'assurance et une attestation sur l'honneur d'indépendance : il ne doit avoir aucun lien avec le vendeur ni avec l'agence.

La visite dure de une à plusieurs heures selon la surface et le nombre de diagnostics. Le propriétaire prépare les documents utiles : titre de propriété, date du permis de construire, factures de travaux d'isolation ou de chauffage, plans, anciens rapports, et pour une copropriété le règlement et l'état descriptif de division. Toutes les pièces doivent être accessibles, combles et sous-sols compris ; une pièce fermée devient une réserve dans le rapport, que l'acquéreur ne manquera pas de relever.

Le rapport est remis sous quelques jours. Le DPE est enregistré dans la base de l'ADEME et reçoit un numéro à treize caractères, qui permet à tout acquéreur de vérifier son authenticité. Le coût dépend du nombre de diagnostics, de la surface et de l'accès au bien ; commander l'ensemble du dossier au même professionnel est souvent plus simple, à condition qu'il détienne toutes les certifications nécessaires.

Les particularités aquitaines à connaître

La géographie de la région modifie la composition du dossier. Les termites souterrains sont présents dans les cinq départements aquitains, Gironde, Dordogne, Landes, Lot-et-Garonne et Pyrénées-Atlantiques, et les arrêtés préfectoraux classent une grande partie des communes en zone infestée ou susceptible de l'être. Chaque commune a son propre statut : la consultation de l'arrêté en préfecture reste la seule vérification fiable.

• Radon : le potentiel le plus élevé concerne surtout le piémont et la montagne des Pyrénées-Atlantiques, ainsi que quelques communes du nord-est de la Dordogne ; l'information passe par l'état des risques.
• Trait de côte : les communes du littoral inscrites sur la liste nationale doivent signaler l'exposition au recul du rivage dans l'ERP.
• Retrait-gonflement des argiles : très présent en Lot-et-Garonne et en Dordogne, il explique une partie des fissures de maisons et figure dans l'information sur les risques.
• Bruit : les plans d'exposition au bruit des aéroports de Bordeaux-Mérignac, Biarritz-Pays basque, Pau-Pyrénées et Bergerac déterminent les secteurs soumis au diagnostic bruit.
• Assainissement : dans les Landes et en Dordogne, l'habitat dispersé repose beaucoup sur l'assainissement non collectif, ce qui rend le contrôle du SPANC fréquent lors d'une vente.

Le bâti ancien de la région, échoppes bordelaises, maisons en pierre du Périgord, fermes landaises à colombages, cumule souvent plomb, amiante, installations électriques anciennes et étiquettes énergétiques faibles. Pour ces biens, prévoir un dossier complet dès la mise en vente évite de découvrir une mauvaise surprise au moment de la promesse.

Quels documents fournir lors d'une vente ?

Le dossier de diagnostic technique n'est qu'une partie des documents à réunir. Le notaire demande aussi le titre de propriété, les éventuels permis de construire et déclarations de travaux, le dernier avis de taxe foncière, et pour une maison les autorisations d'urbanisme des extensions ou piscines. En copropriété, la liste s'allonge : procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, fiche synthétique, montant des charges, diagnostic technique global s'il existe, état daté établi par le syndic.

Le calendrier recommandé est simple : commander les diagnostics avant la parution de l'annonce, puisque les étiquettes du DPE doivent y figurer, puis vérifier leur validité à la date prévue pour la promesse et pour l'acte authentique. Un dossier complet et à jour rassure l'acquéreur, accélère le travail du notaire et limite les risques de contestation après la vente.