Diagnostic gaz en Aquitaine : ce que vérifie le diagnostiqueur et quand il est obligatoire

Diagnostic gaz obligatoire : toute installation intérieure de gaz de plus de quinze ans doit être contrôlée avant la vente ou la location d'un logement. Ce diagnostic immobilier, réalisé par un diagnostiqueur certifié selon la norme NF P45-500, décrit l'état de l'installation de gaz, repère les risques d'intoxication au monoxyde de carbone et classe chaque anomalie de sécurité.

Qu'est-ce que le diagnostic gaz d'un logement ?

Le diagnostic gaz, que les textes appellent « état de l'installation intérieure de gaz », est un contrôle visuel et fonctionnel de tout ce qui transporte et brûle du gaz à l'intérieur d'un logement : la tuyauterie fixe, les robinets, les raccordements, les appareils de cuisson, de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, ainsi que la ventilation des pièces où ils fonctionnent. Il ne s'agit pas d'une réparation : le diagnostiqueur observe, teste et consigne ce qu'il voit dans un rapport normalisé. Le diagnostic gaz n'est pas non plus un audit énergétique : il ne mesure pas la consommation, seulement la sécurité de l'installation et de ses équipements.

Le diagnostic gaz concerne le gaz naturel distribué par réseau comme le gaz propane ou butane stocké en citerne ou en bouteilles, dès lors que l'installation est fixe. En Aquitaine, les deux cas coexistent : les appartements et maisons de Bordeaux, Pau, Bayonne ou Agen sont souvent raccordés au réseau de gaz de ville, alors que les maisons isolées de la Dordogne, des Landes ou du Lot-et-Garonne fonctionnent fréquemment au propane livré en citerne.

Ce diagnostic immobilier fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur ou au locataire, au même titre que le DPE, le diagnostic amiante, le constat de risque d'exposition au plomb ou l'état de l'installation intérieure d'électricité. Chacun répond à une question de sécurité ou d'information précise ; celui-ci porte sur les risques propres aux installations de gaz : fuite, explosion, incendie et intoxication au monoxyde de carbone.

Selon la situation du bien, le dossier peut également réunir l'état des risques (ERP), le diagnostic termites dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral, le mesurage loi Carrez en copropriété ou le diagnostic assainissement. Depuis la loi ALUR, le locataire reçoit lui aussi une partie de ces documents à la signature du bail. Chaque diagnostic a son champ, sa durée de validité et ses conditions : les confondre est l'erreur la plus fréquente chez les nouveaux propriétaires bailleurs, et un conseil d'un professionnel du diagnostic évite une omission qui retarderait la vente.

Pourquoi le diagnostic gaz est-il obligatoire ?

Le diagnostic gaz est obligatoire parce qu'une installation de gaz vieillit sans que l'occupant s'en aperçoive. Un tuyau souple arrivé à sa date limite, un robinet grippé ou une grille de ventilation bouchée ne se voient pas au quotidien, mais ils suffisent à provoquer une fuite ou une mauvaise combustion. La loi a donc fait de ce contrôle une condition de la transaction : l'acquéreur ou le locataire doit savoir dans quel état se trouve l'installation avant de s'engager.

Pour la vente d'un logement

Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement dont l'installation intérieure de gaz a été réalisée il y a plus de quinze ans doit fournir un état de l'installation. Le rapport est annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique signé chez le notaire. S'il manque au jour de la signature, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts que le diagnostic gaz aurait révélés : la sécurité juridique de la vente dépend donc de ce document.

Pour la mise en location

L'obligation s'est étendue à la location d'un logement en deux étapes : depuis le 1er juillet 2017 pour les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1975, puis depuis le 1er janvier 2018 pour tous les autres. Le rapport est joint au bail, dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature. La loi ne permet pas au bailleur de s'en dispenser par une clause du bail.

Ce que fixe la réglementation

Le contenu du diagnostic gaz ne dépend pas du diagnostiqueur. Un arrêté du 6 avril 2007, modifié depuis, définit le modèle du rapport et la méthode de réalisation du contrôle ; un autre arrêté encadre la certification des professionnels. La réglementation renvoie également à la norme NF P45-500 pour le détail des points à vérifier. Autrement dit, deux diagnostiqueurs qui visitent la même installation de gaz appliquent le même plan de contrôle et utilisent le même classement des anomalies : c'est ce qui rend le rapport comparable d'un logement à l'autre.

Quand le diagnostic gaz n'est pas exigé

L'obligation ne joue pas lorsque l'installation a moins de quinze ans, ce qui se prouve par la date du certificat de conformité délivré lors de sa mise en service ou de sa rénovation complète. Elle ne s'applique pas non plus à un logement qui n'a pas d'installation de gaz, ni aux locaux qui ne sont pas à usage d'habitation. Un doute sur l'âge de l'installation ? Mieux vaut faire réaliser le diagnostic gaz que de risquer une contestation après la signature. En pratique, un logement qui dispose déjà d'un rapport de moins de trois ans n'a pas besoin d'un nouveau passage, sauf travaux sur l'installation.

Comment se déroule un diagnostic gaz ?

La visite dure en général moins d'une heure pour un appartement, un peu plus pour une maison avec chaufferie. Le diagnostiqueur applique une méthode fixée par la norme NF P45-500, qui liste les points de contrôle et la façon de noter chaque anomalie. Il ne démonte rien : il examine ce qui est visible et accessible, puis fait fonctionner les appareils pour vérifier leur combustion.

Le contrôle suit l'ordre du circuit de gaz, depuis le compteur ou le détendeur jusqu'aux appareils :

• La tuyauterie fixe : état des canalisations, fixations, traversées de murs, présence d'un robinet de coupure accessible, étanchéité apparente de l'alimentation en gaz.
• Les raccordements des appareils : nature et date limite des flexibles, présence d'un robinet de commande pour chaque appareil, conformité des embouts.
• La ventilation des locaux : arrivée d'air et sortie d'air dans chaque pièce qui abrite un appareil à gaz, absence d'obstruction.
• La combustion : mesure du monoxyde de carbone pour les appareils raccordés à un conduit, vérification du tirage et du dispositif de sécurité de la chaudière.

Le propriétaire n'a pas à préparer grand-chose, mais la visite se passe mieux si le gaz est ouvert, les appareils en état de marche et les pièces techniques accessibles (placard de chaudière, cave, garage). Le diagnostiqueur demande souvent la dernière attestation d'entretien de la chaudière : elle ne remplace pas le diagnostic, mais elle facilite la lecture de l'état de l'appareil. Pour un bien en vente, la visite peut être groupée avec les autres contrôles du dossier ; le guide du diagnostic immobilier obligatoire en Aquitaine récapitule lesquels s'imposent selon l'âge et la situation du bien.

Anomalies A1, A2, DGI : lire le rapport du diagnostiqueur

Le rapport de diagnostic gaz ne dit pas « conforme » ou « non conforme ». Il liste les anomalies relevées et attribue à chacune un niveau de gravité. C'est ce classement, et non le nombre d'anomalies, qui dit ce que le propriétaire doit faire.

En cas de danger grave et immédiat, le diagnostiqueur interrompt l'alimentation en gaz de la partie concernée, appose une étiquette de condamnation et prévient le distributeur de gaz, GRDF sur la plus grande partie du réseau de gaz naturel. GRDF peut alors contacter le propriétaire pour s'assurer que la correction a bien été faite ; hors réseau GRDF, c'est le distributeur local ou le fournisseur de propane qui reçoit le signalement. Le DGI relevé le plus souvent tient à une odeur de gaz ou une fuite détectée, à un appareil de combustion mal raccordé ou à une pièce sans aucune ventilation. Le propriétaire ne peut rétablir le gaz qu'après la réparation, faite par un professionnel qualifié.

Une anomalie n'empêche pas de vendre ni de louer : le diagnostic informe, il n'interdit pas la transaction. Mais un rapport chargé d'anomalies A2 ou d'un DGI pèse dans la négociation avec l'acquéreur, et un bailleur doit remettre au locataire un logement décent, ce qui suppose une installation de gaz sans danger.

Quels sont les risques d'une installation de gaz défaillante ?

Le premier risque est l'intoxication au monoxyde de carbone. Ce gaz inodore et invisible se forme quand un appareil brûle mal, faute d'air ou d'entretien, et il s'accumule dans une pièce mal ventilée. Santé publique France rappelle chaque hiver qu'il reste l'une des premières causes d'intoxication accidentelle à domicile, et que la plupart des épisodes surviennent pendant la saison de chauffe, quand les fenêtres restent fermées et les aérations parfois bouchées.

Le second risque tient à la fuite de gaz elle-même : un raccordement desserré, une tuyauterie corrodée ou un flexible périmé peuvent laisser s'échapper du gaz naturel ou du propane, avec un danger d'explosion ou d'incendie. Le propane, plus lourd que l'air, s'accumule au ras du sol et dans les sous-sols, ce qui rend la ventilation basse encore plus importante dans les maisons équipées d'une citerne.

Le diagnostic gaz ne supprime pas ces risques, mais il les rend visibles au moment où un nouvel occupant arrive. Il complète deux autres obligations qui pèsent sur l'occupant ou le propriétaire : l'entretien annuel de la chaudière par un professionnel, imposé par le décret du 9 juin 2009, et le ramonage des conduits de fumée selon le règlement sanitaire départemental.

Quelle est la durée de validité du diagnostic gaz ?

La durée de validité dépend de l'usage du rapport. Pour une vente, le diagnostic gaz est valable trois ans : il doit dater de moins de trois ans à la signature de la promesse, puis de l'acte authentique. Si la vente traîne et que la date limite est dépassée entre les deux signatures, il faut en faire réaliser un nouveau. Pour une location, la validité est de six ans, ce qui permet de réutiliser le même rapport pour plusieurs baux successifs.

Un rapport encore valable ne suffit pas toujours. Si l'installation a été modifiée entre-temps (nouvelle chaudière, déplacement d'un appareil, travaux sur la tuyauterie), le diagnostic décrit un état qui n'existe plus et mieux vaut le refaire. À l'inverse, une installation rénovée entièrement et dotée d'un certificat de conformité de moins de quinze ans sort du champ de l'obligation jusqu'à ce qu'elle atteigne cet âge.

Ces durées ne sont pas les mêmes pour tous les diagnostics du dossier : le constat plomb, le DPE et le diagnostic électricité ont chacun leur propre durée. Pour les autres durées, la fiche sur le diagnostic électrique d'un logement mis en vente ou en location détaille celles de l'installation électrique, qui obéissent à la même logique de quinze ans d'ancienneté.

Comment choisir un diagnostiqueur certifié en Aquitaine ?

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut signer un état de l'installation intérieure de gaz. La certification est délivrée pour ce domaine précis par un organisme lui-même accrédité par le Cofrac, et elle se renouvelle périodiquement. Avant de passer commande, trois vérifications suffisent :

• consulter l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, publié sur le site du ministère chargé du logement, pour confirmer que la certification gaz est en cours de validité ;
• demander l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour exercer ;
• vérifier son indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien avec le vendeur, le bailleur, l'agent immobilier ou une entreprise susceptible de faire les travaux.

Le prix d'un diagnostic gaz est libre. Il varie selon la surface du logement, le nombre d'appareils à contrôler, la présence d'une citerne de propane, le déplacement dans les zones rurales et le fait de grouper ou non plusieurs diagnostics dans la même visite. Demander deux ou trois devis détaillés permet de comparer à prestation égale ; un prix très bas qui ne précise pas le contenu de la visite mérite une question avant signature.

Le diagnostic gaz sur les installations au propane en citerne

Dans les communes rurales d'Aquitaine non desservies par le réseau, l'installation comprend un réservoir extérieur, aérien ou enterré, une canalisation qui rejoint la maison et un détendeur. Le diagnostic gaz porte sur la partie intérieure de l'installation, à partir de l'organe de coupure placé en amont du logement : la citerne elle-même relève des contrôles du fournisseur de gaz qui en reste souvent propriétaire.

Deux points reviennent souvent sur ces installations. La ventilation, d'abord : le propane plus lourd que l'air exige une évacuation basse efficace dans les pièces équipées d'appareils. Les raccordements, ensuite : les maisons anciennes conservent parfois des tuyaux souples à date limite dépassée ou une tuyauterie en cuivre fixée de façon sommaire. Dans les maisons de caractère de la Dordogne, où les travaux de rénovation énergétique s'enchaînent, il n'est pas rare que l'installation de gaz ait été modifiée sans certificat de conformité : le diagnostic le fait apparaître.

Préparer son installation avant le passage du diagnostiqueur

Un diagnostic gaz sans anomalie se prépare quelques semaines avant la mise en vente ou en location. Quelques gestes simples évitent une partie des anomalies les plus courantes :

1. faire réaliser l'entretien annuel de la chaudière et garder l'attestation à portée de main ;
2. remplacer les tuyaux souples arrivés à date limite par des flexibles à embouts mécaniques, dont la durée de vie n'est pas limitée ;
3. dégager les grilles d'aération hautes et basses, que les occupants bouchent souvent l'hiver ;
4. rendre accessibles le compteur, le robinet de coupure générale et les appareils ;
5. réunir les documents techniques : certificat de conformité, factures de travaux, notice de la chaudière.

Ces précautions ne garantissent pas un rapport vierge, mais elles écartent les anomalies qui tiennent à un simple défaut d'entretien. Les autres, comme une chaudière trop ancienne ou une tuyauterie à reprendre, relèvent de travaux dont l'ampleur varie beaucoup d'un logement à l'autre. Le coût se chiffre alors sur devis d'un installateur qualifié, et il peut rejoindre un projet plus large de rénovation mesuré par le diagnostic de performance énergétique, puisqu'une chaudière remplacée change aussi l'étiquette du logement.

Diagnostic gaz et responsabilités après la signature

Le rapport engage le diagnostiqueur sur ce qu'il a contrôlé. S'il a manqué une anomalie visible et accessible qui cause ensuite un dommage, l'acquéreur ou le locataire peut rechercher sa responsabilité, couverte par son assurance professionnelle. Le vendeur, lui, reste tenu de signaler ce qu'il sait : un diagnostic gaz ne couvre pas une fuite connue et cachée.

Pour l'acquéreur, le diagnostic est aussi un outil de négociation : les anomalies A2 et les travaux qu'elles supposent se chiffrent avant la signature de l'acte de vente. Pour le locataire, il sert de repère : un logement loué avec un DGI non levé ne répond pas aux critères de décence, et le bailleur doit faire les réparations. Dans les deux cas, la lecture du rapport complet, et pas seulement de sa conclusion, dit ce qu'il faut vérifier ou faire vérifier par un professionnel du gaz.

Dans les logements anciens de l'agglomération bordelaise comme dans les maisons rurales, les autres contrôles du dossier se font souvent le même jour ; le repérage du plomb dans les peintures d'avant 1949 concerne ainsi une large part du bâti ancien de la région.