Avant toute vente ou location, le vendeur ou le bailleur remet un état des risques et pollutions (ERP) : ce document obligatoire informe l'acquéreur et le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, du potentiel radon et de la pollution des sols qui touchent le bien. En Aquitaine, inondation, recul du trait de côte et sismicité pyrénéenne y figurent souvent.
- Qui ?
- Le propriétaire vendeur ou bailleur, seul ou avec un diagnostiqueur professionnel.
- Quand ?
- Dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente, à l'acte ou au contrat de location.
- Validité ?
- Six mois : un ERP plus ancien se refait avant la signature.
- Sanction ?
- Résolution du contrat ou diminution du prix à la demande de l'acquéreur ou du locataire.
Un document d'information, pas une expertise du bâti
L'état des risques et pollutions est un document réglementaire d'information prévu par l'article L125-5 du code de l'environnement. Il ne décrit pas l'état du bâti et ne mesure rien sur place : il croise l'adresse ou la parcelle du bien avec les données publiques de l'État (plans de prévention, zonages, inventaires de sites pollués) et dit dans quel secteur réglementé le logement est situé. C'est ce qui le distingue des autres pièces du dossier de diagnostic immobilier obligatoire, comme le DPE ou le constat amiante, qui reposent sur une visite.
Le nom du document a souvent changé, ce qui entretient la confusion dans les annonces et chez les professionnels : ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), puis ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols), puis ERRIAL (état des risques réglementés pour l'information des acquéreurs et des locataires), avant l'ERP actuel. Les anciennes appellations désignent la même obligation ; seul le contenu s'est élargi au fil des réformes, avec l'ajout du radon, des secteurs d'information sur les sols et, plus récemment, du recul du trait de côte.
Quels risques couvre l'ERP ?
Le formulaire passe en revue chaque famille de risques. Pour chacune, il indique si la commune est concernée et si le bien lui-même se trouve dans le périmètre exposé :
- Risques naturels : inondation, submersion marine, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêt, couverts par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé ;
- Risques miniers : effondrements ou affaissements liés à d'anciennes exploitations, encadrés par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
- Risques technologiques : proximité d'un site industriel classé Seveso doté d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
- Zonage sismique : de 1 (très faible) à 5 (fort) en métropole et outre-mer ;
- Potentiel radon : gaz radioactif d'origine naturelle, la zone 3 imposant une information renforcée ;
- Pollution des sols : le bien est-il dans un secteur d'information sur les sols (SIS) ?
- Recul du trait de côte : exposition à l'érosion pour les communes littorales listées par décret.
L'ERP mentionne également les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique pendant la période où le vendeur ou le bailleur était propriétaire. Cette partie repose sur la mémoire du propriétaire : aucune base publique ne la remplit à sa place.
Les risques naturels et technologiques propres à l'Aquitaine
La région cumule des aléas très différents d'un secteur à l'autre, ce qui rend la lecture de l'ERP plus riche qu'ailleurs. Quelques repères par territoire, à vérifier toujours commune par commune :
| Secteur | Risques souvent signalés | Plan ou zonage en jeu |
|---|---|---|
| Vallées de la Garonne et de la Dordogne | Crues, submersion de l'estuaire de la Gironde | PPRI, zones rouges et bleues |
| Bassin de l'Adour (Dax, Bayonne) | Inondation des barthes et zones basses | PPRI |
| Littoral girondin et landais | Érosion, avancée dunaire, submersion | PPR littoral, recul du trait de côte |
| Massif landais | Feux de forêt | PPR incendie de forêt |
| Piémont pyrénéen | Séismes, mouvements de terrain, radon | Zonage sismique jusqu'au niveau 4 |
| Presqu'île d'Ambès, bassin de Lacq | Risques technologiques industriels | PPRT autour des sites Seveso |
Sur la côte, les communes de Soulac-sur-Mer, Lacanau ou Biscarrosse sont régulièrement citées pour l'érosion : le trait de côte y recule par endroits de plusieurs mètres en une seule tempête hivernale. Dans les vallées, le classement en zone inondable pèse directement sur le prix, un point détaillé dans notre analyse de la décote d'une maison en zone inondable.
Le retrait-gonflement des argiles, très présent dans le Bordelais et le Lot-et-Garonne, n'est pas une rubrique de l'ERP au sens strict, sauf si la commune dispose d'un PPR mouvements de terrain qui l'intègre. Pour un terrain à bâtir en zone d'exposition moyenne ou forte, la loi ELAN impose en revanche une étude géotechnique préalable. Les fissures qu'il provoque sur une maison existante sont expliquées dans notre page consacrée au retrait-gonflement des argiles et aux fissures.
Qui doit fournir l'état des risques, et à quel moment de la transaction ?
L'obligation pèse sur le vendeur lors d'une vente et sur le bailleur lors d'une location, que le propriétaire soit un particulier, une société ou une collectivité. L'agent immobilier ou le notaire peut préparer le document, mais la responsabilité reste celle du propriétaire.
Depuis le 1er janvier 2023, l'information arrive plus tôt dans la transaction immobilière :
- À l'annonce : toute annonce de vente ou de location doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques, avec le nom du site Géorisques ;
- À la première visite : l'ERP est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien ;
- À la signature : il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique, et au contrat de location ;
- En cas de mise à jour : si un nouvel arrêté préfectoral modifie la situation du bien entre la promesse et l'acte, un ERP actualisé est joint à l'acte.
Cette chronologie s'applique aux ventes de maisons, d'appartements et de terrains, comme aux locations vides ou meublées. En location saisonnière, le même principe d'information prévaut lorsque le bien est situé dans une zone réglementée.
Comment obtenir et remplir le formulaire ERP ?
Le propriétaire peut réaliser l'ERP lui-même, gratuitement, sur le site Géorisques, géré par le ministère de la Transition écologique. Le service génère un formulaire prérempli à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale de la parcelle. Le modèle officiel est fixé par arrêté, et les données disponibles en ligne sont mises à jour au fil des arrêtés préfectoraux.
Pour remplir le formulaire ERP correctement, quelques vérifications restent indispensables :
- contrôler que la parcelle sélectionnée est bien celle du bien, surtout pour une maison sur plusieurs parcelles ou un lot en copropriété ;
- consulter en mairie ou en préfecture les arrêtés récents qui ne seraient pas encore intégrés en ligne ;
- compléter la rubrique des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ;
- dater et signer le document, puis le faire signer par l'acquéreur ou le locataire.
Une fois l'outil lancé, il suffit de télécharger ou d'imprimer le document, puis de garder la date de réalisation en tête. Ce téléchargement est gratuit : aucun appel à un service payant n'est nécessaire, même si certains sites privés, anciennement présentés comme officiels, proposent d'imprimer la même fiche contre paiement. Le formulaire automatiquement prérempli n'est qu'un point de départ, et le regard du propriétaire reste essentiel sur chaque rubrique relative au risque local.
Le recours à un diagnostiqueur professionnel n'est pas obligatoire. Il reste utile lorsque le bien est situé à la limite de plusieurs zones, que les plans de prévention sont en cours de révision ou que le vendeur souhaite regrouper l'ERP avec ses autres diagnostics. Dans les communes proches de Mérignac ou de Pau, il faut aussi penser à l'exposition au bruit des aérodromes, traitée dans notre guide du diagnostic bruit aéroport.
Débroussaillement et nuisance sonore aérienne : les rubriques ajoutées
Le document s'est enrichi d'informations que l'ancien ERRIAL ne portait pas. La loi du 10 juillet 2023 sur les feux de forêt a prévu d'informer l'acheteur et le locataire de l'obligation légale de débroussaillement lorsque le bien est situé dans un espace exposé : un point concret dans le massif landais et en Gironde, où le préfet arrête le périmètre concerné. Le débroussaillement autour du bâtiment devient alors une charge que le futur propriétaire doit connaître avant de signer, au même niveau que le risque d'incendie lui-même.
La nuisance sonore aérienne figure aussi dans le dossier lorsque le bien est situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit. La cartographie de ces zones dépend de chaque aérodrome et de son décret ou arrêté de classement. Ces ajouts répondent à la même logique : garantir la transparence de la transaction et mettre l'acheteur en mesure de comparer les biens, comme le fait aussi l'audit énergétique pour la performance du bâtiment.
Validité, actualité des données et sanctions
L'ERP a une durée de validité de six mois. Il doit être en cours de validité au jour de la signature de la promesse de vente, puis de l'acte, ou du contrat de location : un délai long entre promesse et acte impose souvent un second document. La donnée publique bouge vite, car un PPR peut être prescrit ou révisé à tout moment ; un formulaire de plus de six mois peut donc ignorer une contrainte nouvelle.
Le défaut d'ERP, ou un ERP erroné, ouvre au locataire ou à l'acquéreur deux recours prévus par le code de l'environnement : poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou du loyer. Ces conditions jouent même si le bien n'a subi aucun dommage, puisque c'est le défaut d'information qui est sanctionné.
Lire un ERP avant d'acheter en Aquitaine
Pour un acquéreur, l'ERP sert de point de départ et non de verdict. Un bien situé dans le périmètre d'un plan de prévention n'est pas forcément exposé de la même manière : la zone rouge d'un PPRI interdit en général toute extension et pèse fortement sur la valeur, la zone bleue autorise des travaux sous conditions. Les mêmes nuances valent pour la pollution : un SIS signale une ancienne activité, pas un danger avéré, mais il peut imposer une étude de sol avant un changement d'usage.
Trois réflexes aident à transformer ces informations en décision : relire le règlement du PPR applicable à la zone, demander au propriétaire l'historique des sinistres et des travaux de protection, et confronter l'exposition au prix demandé. Un expert immobilier peut chiffrer l'impact de ces contraintes réglementaires sur la valeur vénale du bien.
Ce que les vendeurs et bailleurs aquitains demandent sur l'ERP
Faut-il refaire l'ERP à chaque changement de locataire ?
Un ERP doit dater de moins de six mois à la signature de chaque nouveau bail. En pratique, le bailleur en produit un nouveau à chaque relocation, ce qui lui permet aussi d'intégrer les arrêtés récents.
L'ERP est-il exigé pour la vente d'un terrain non bâti ?
L'obligation vise tout bien immobilier, bâti ou non. La vente d'un terrain situé dans une zone réglementée s'accompagne donc d'un état des risques, auquel peut s'ajouter l'étude géotechnique en zone d'argiles.
Que faire si le bien n'est concerné par aucun risque ?
Le formulaire reste obligatoire : il indique alors que la commune ou le bien n'est couvert par aucun plan ni zonage. Un ERP négatif protège le vendeur autant qu'un ERP chargé, car il prouve que l'information a été donnée.